La Locazione e gli Sfratti per morosità

1) QUANDO POSSO CHIEDERE LO SFRATTO PER MOROSITÀ?

A questo proposito è necessario distinguere tra due differenti ipotesi:

1. nel caso in cui l’immobile locato sia stato destinato ad uso residenziale, anche il mancato pagamento di un solo canone decorsi 20 giorni dalla data di scadenza legittima alla richiesta di sfratto;

2. nel caso, invece, di immobile locato destinato ad uso commerciale, per poter ottenere lo sfratto è richiesta la sussistenza di un grave inadempimento del conduttore, che non è possibile riscontrare nel mancato pagamento di un solo canone.

2) QUANTO TEMPO OCCORRE PER OTTENERE IL PROVVEDIMENTO DI CONVALIDA DELLO SFRATTO?

Poche settimane. L’udienza di convalida può essere fissata decorsi 20 giorni dalla notifica.
Di conseguenza è possibile ottenere la convalida giudiziale dello sfratto nel giro di un mese o poco più.

3) IN CASO DI OPPOSIZIONE DA PARTE DELL’INQUILINO?

Qualora l’inquilino faccia opposizione bisognerà valutare se la stessa è fondata su prova scritta oppure no, poiché nel primo caso si instaura un procedimento ordinario e lo sfratto viene sospeso.
Se, invece, l’opposizione non è fondata su prova scritta il Giudice può convalidare ugualmente lo sfratto.

Statisticamente le opposizioni sono molto rare; ed ancor più rari i provvedimenti di sospensione degli sfratti.

4) QUANTO TEMPO OCCORRE PER OTTENERE CONCRETAMENTE LA LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE LOCATO?

Non è possibile dare una risposta precisa ed esauriente a tale questione.
Anzitutto dipende dalla data che il Magistrato fissa per l’esecuzione.
Dopo l’udienza di convalida, infatti, il Giudice deve fissare la data ultima di rilascio, decorsa la quale avrà inizio l’esecuzione forzata.
La legge prevede che la data del rilascio debba essere fissata entro 6 mesi dalla convalida dello sfratto o, in casi eccezionali, entro 12 mesi.
In generale la data dell’esecuzione, quando si agisce in presenza di morosità, viene fissata entro 60 – 90 giorni.
Dopo di che, se l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile, occorre rivolgersi agli ufficiali giudiziari.
La procedura esecutiva può essere a questo punto ritardata dalla resistenza che attua l’inquilino, dall’eventuale interessamento dei servizi sociali e dalle peculiarità del caso concreto.
Mediamente, comunque, una procedura di sfratto per morosità si conclude con la liberazione dei locali in 6 mesi – 1 anno.
Ma può andare anche molto meglio (ci sono casi di risoluzione definitiva in poche settimane).

5) CHI PAGA LE SPESE LEGALI DELLO SFRATTO?

Le spese legali sono anticipate dal proprietario, ma il Giudice, convalidando lo sfratto, le può porre in tutto o in parte a carico dell’inquilino, che sarà costretto al rimborso.

6) COME FACCIO A RECUPERARE I CANONI NON PAGATI?

E’ possibile ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
In poche settimane, quindi, il proprietario entra in possesso di un titolo esecutivo attraverso il quale può pignorare i beni dell’inquilino – debitore.

7) CHE COS’È LO SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE?

Si tratta di una procedura che viene intrapresa quando l’inquilino, successivamente alla scadenza del contratto, non rilascia l’immobile locato e continua a pagare il canone.
In questo caso i tempi di rilascio, stante l’assenza di morosità, possono allungarsi e il proprietario può rientrare in possesso dell’immobile anche dopo 1 anno.

9) CHE COS’E’ LA LICENZA PER FINITA LOCAZIONE?

È una procedura preventiva che il proprietario adotta per essere certo che alla scadenza del contratto l’inquilino sia costretto ad andarsene.

Prima che il contratto scada, il proprietario si rivolge al Giudice chiedendo che accerti che ad una determinata data futura l’immobile dovrà essere restituito; ottenendo quella che si chiama licenza per finita locazione.
In caso di mancata restituzione, alla scadenza pattuita contrattualmente, il proprietario potrà procedere immediatamente con l’esecuzione forzata senza dover intraprendere una procedura di sfratto. In questo modo guadagnerà parecchi mesi di tempo.

10) QUALE È IL TRIBUNALE COMPETENTE?

Quello del luogo in cui si trova l’immobile.